不動産オーナーが不動産管理会社を設立することによる節税効果について
数回にわたって書いています
今回は、前回よりも少し複雑な一括転貸方式について書いてみます。
管理委託方式よりは、複雑になりますが節税効果は少し上がります
一括転貸方式とは、
不動産オーナーが不動産を会社に一括で貸し、会社が入居者と個別に契約する方法で、
サブリースと言われる方法です。
簡単に書くと、また貸しっていうものです。
不動産オーナー→会社→入居者
というしくみになります。
会社は、入居者からの家賃が全額入ってくるので
その中から自社の管理料を引いてオーナーに支払います。
全体的な流れは
1 不動産管理会社を設立
2 オーナーと会社で契約
3 入居者と会社で賃貸借契約の結びなおし
4 不動産管理会社が管理を行う
5 オーナーに支払
6 会社は社長・従業員に給与を支払う
7 会社は法人税の申告
・オーナーは個人所得税の申告を行う
こんな感じです
管理委託方式と何が違うのか
ということですが
3の入居者と会社での賃貸借契約の結びなおし
ここが違ってきます。
今までは、ご本人やご家族内での契約という事でしたが、今度は
入居者つまり、全くの他人との契約になります。
住んでいる方としては更新時期でもないのに、契約の結びなおしとなると不安になることもあります
さらに、連帯保証人との契約も結びなおしますので、
入居者と連帯保証人にしっかりとした説明が必要です。
不動産管理会社は、オーナーから物件を一括借り上げしています
空室になると不動産管理会社の収入が減ってしまい会社の運営が苦しくなります。
では実際にどれくらいの管理料が設定できるのでしょうか？
管理委託方式と同様、相場というものがあります
家賃収入の１０－１５％程度と言われています。
管理委託方式よりも、管理料が大きくとれる原因はなぜ？
という事ですが
不動産管理会社が一括借り上げとなりますので、空室リスクは会社が負います
なので、空室リスクを含めて管理料も設定できるというしくみです。
また、管理委託方式でも書いたように、会社は実際に不動産物件の管理していなければいけません。
入居者と契約を結びなおしたり、法人を設立したり…諸々の時間とお金をかけて
個人の所得を下げられるのは、家賃収入の10-15％。
となると、逆算すれば家賃収入は3000万円以上はないと元が取れないかと考えられます。
