資本的支出と修繕費の判断

不動産を賃貸されている方は数年に一度リフォームをされるかと思います。

 

壊れているお部屋では借りている人も困りますし、

 

壊れていないにしても、綺麗なお部屋の方が借りる人が増えます。

 

空き部屋は少ないに越したことは無いので、

 

最近は比較的短い間隔でリフォームをされる方もいます

 

不動産オーナーの方からご質問が多いのは、

 

リフォーム代が修繕費になるのか資本的支出になるのか?

 

所得税の確定申告時期に、よくご質問がある部分です。

 

国税庁ではフローチャートで解説していますが

 

まず第一判定

 

1 金額が20万円未満か?

 

2 工事の周期が3年以内か?

 

で判断します。

 

ここまでは比較的分かりやすいのですが、該当しなかった場合、次の判断に移ります。

 

考え方としては

 

原状回復であれば、修繕費

 

バージョンアップしたら、資本的支出です

 

原状回復の例としては

 

1 剥がれた壁・屋根の塗装

 

2 床の壊れた部分の修理

 

3 壊れたサッシやガラスの取り換え

 

…あくまでも壊れた部分の修理です。

 

床の一部が壊れてしまい全部の交換をする必要がないのにも関わらず、

 

ついでに床の全張替を行った場合には

 

資本的支出になってしまう可能性が高くなります。

 

資本的支出の考え方としては

 

1 居住用を事務所用にリフォーム

 

2 物件にサンルームを追加

 

…明らかにバージョンアップになります。

 

第2の判定は

 

1 支出の金額が60万円未満か?

 

2 支出の金額が前年末取得価格の10%未満か?

 

で判断します

 

普通に考えて60万円以上であったり、取得価格の10%を超える支出は原状回復のための

 

修理ではなく、バージョンアップとなるという事です。

 

更に細かい判定基準がありますので、

 

20万円以上のリフォームをされた方又は

 

リフォームのご予定がある方は注意が必要になります。